Что нельзя изменить после покупки недвижимости
При выборе квартиры, дома или земельного участка полезно заранее задать себе один вопрос:
Что из того, что я сейчас вижу, я смогу изменить после покупки?
У недвижимости есть характеристики совершенно разного уровня.
Одни меняются за несколько дней.
Другие требуют серьёзного ремонта, денег и согласований.
А некоторые после сделки остаются с объектом практически навсегда.
Именно поэтому при выборе недвижимости важно начинать с того, что изменить сложнее всего.
Что можно изменить относительно легко
Больше всего внимания во время просмотра обычно получает интерьер.
Покупатель смотрит на:
— мебель;
— цвет стен;
— освещение;
— кухню;
— двери;
— напольное покрытие;
— декор.
Все эти вещи сильно влияют на первое впечатление.
Но большинство из них можно заменить.
Если вам не нравится цвет стен — их можно перекрасить.
Если не подходит кухня — её можно поменять.
Если квартира продаётся без мебели — это вообще никак не меняет базовые характеристики самой недвижимости.
Поэтому интерьер имеет значение, но он относится к одному из самых изменяемых уровней объекта.
Что можно изменить, но это будет дорого
Следующая группа — характеристики, которые технически можно изменить, но цена такого решения уже совсем другая.
Например:
— перепланировка;
— перенос отдельных перегородок;
— инженерные системы;
— серьёзный ремонт;
— изменение части конструкций;
— реконструкция частного дома.
Здесь уже недостаточно сказать: «Потом переделаем».
Нужно понимать:
можно ли это сделать технически;
потребуются ли согласования;
сколько будут стоить работы;
сколько времени займёт переделка;
насколько вообще разумно покупать объект с расчётом на такую реконструкцию.
Иногда квартира кажется выгодной по цене, а затем объём необходимых работ делает её значительно дороже более подходящего варианта.
Что практически невозможно изменить
Есть характеристики, которые являются частью самого объекта.
После сделки вы уже не сможете легко их заменить.
Район и окружение
Квартира может быть прекрасно отремонтирована, но она всё равно останется в том же районе.
Рядом будут те же дороги, соседние здания, территория и крупные объекты окружающей среды.
Ремонт внутри квартиры на это не влияет.
Положение квартиры внутри здания
После покупки нельзя перенести квартиру на другой этаж.
Нельзя переместить её в другую часть дома.
Нельзя изменить положение относительно общей структуры здания.
Поэтому это имеет смысл оценивать ещё до сделки.
Земельный участок
При покупке частного дома вы получаете и сам участок.
Его расположение, границы, форма, рельеф и окружение становятся частью покупки.
Если дом уже построен, добавляется ещё один важный параметр — положение здания на участке.
Внешняя форма объекта
Внутреннюю отделку можно менять много раз.
Внешний контур квартиры, дома или участка изменить гораздо сложнее, а иногда практически невозможно.
Поэтому форма недвижимости относится к тем характеристикам, которые лучше оценить заранее.
Положение дома
Готовый частный дом уже занимает конкретное место на земле.
Если позднее выяснится, что его расположение неудобно или создаёт серьёзные ограничения, обычным ремонтом эту проблему не решить.
Перенос целого здания — совсем другой масштаб работ и расходов.
Почему это важно именно до покупки
До сделки у покупателя есть главное преимущество — выбор.
Можно отказаться от квартиры.
Можно посмотреть другой дом.
Можно сравнить несколько участков.
Можно не вносить аванс и продолжить поиск.
После покупки ситуация меняется.
У вас остаётся один конкретный объект со всеми его характеристиками.
И тогда вопрос звучит уже иначе:
не «какой объект выбрать?», а «что теперь можно с этим объектом сделать?»
Поэтому самый выгодный момент для исправления ошибки выбора — до сделки.
Три уровня, которые полезно разделять
При просмотре недвижимости удобно мысленно распределять всё увиденное на три группы.
1. Можно изменить
Например:
— мебель;
— отделку;
— цвет стен;
— освещение;
— часть внутренних решений.
2. Можно изменить, но дорого
Например:
— перепланировку;
— серьёзные инженерные решения;
— отдельные конструкции;
— значительную часть ремонта;
— реконструкцию дома.
3. Лучше правильно выбрать заранее
Например:
— район;
— окружение;
— участок;
— положение дома;
— положение квартиры в здании;
— внешний контур объекта.
Такое разделение помогает понять, чему стоит уделить больше внимания во время выбора.
Почему нельзя просто считать плюсы и минусы
Иногда покупатель составляет список:
8 плюсов.
3 минуса.
И решает, что объект хороший.
Но признаки недвижимости имеют разный вес.
Красивый вид из окна, хорошая кухня и встроенные шкафы могут дать сразу несколько плюсов.
А один серьёзный трудноизменяемый недостаток может оказаться намного важнее.
Поэтому полезнее спрашивать:
— насколько важен этот параметр;
— можно ли его изменить;
— сколько будет стоить изменение;
— относится ли он к интерьеру или к самой недвижимости.
Количество плюсов само по себе ещё не показывает качество выбора.
Квартира, дом и участок — разные ситуации
Для разных видов недвижимости трудноизменяемые параметры тоже отличаются.
При покупке квартиры
Особенно важно заранее оценить:
— район;
— территорию;
— само здание;
— положение квартиры внутри него;
— внешний контур и структуру квартиры.
При покупке готового дома
Добавляются:
— земельный участок;
— окружение;
— положение дома на участке;
— конструкция здания;
— возможности будущей реконструкции.
При выборе пустого участка
Самого дома ещё нет, поэтому у покупателя остаётся больше свободы.
Можно заранее определить его положение, размеры и проект.
Но сам участок, его форма, рельеф, окружение и другие характеристики уже станут основой будущего строительства.
Как этот принцип используется в Васту
Васту рассматривает недвижимость по уровням.
Сначала более крупное пространство, затем сам объект и только после этого внутренние помещения.
Такой порядок хорошо сочетается с практическим принципом выбора:
чем сложнее изменить характеристику после покупки, тем раньше её стоит проверять.
Поэтому проверка недвижимости начинается значительно раньше вопроса о том, где находится кухня или спальня.
Сначала нужно понять сам объект.
Главное перед сделкой
Перед покупкой попробуйте мысленно убрать всё, что можно заменить.
Уберите мебель.
Уберите ремонт.
Уберите красивый декор.
Оставьте только саму недвижимость.
И спросите себя:
Я всё ещё хочу купить именно этот объект?
Если ответ остаётся положительным, можно двигаться дальше и проверять следующие уровни.
Если вся привлекательность держалась только на ремонте, скидке или красивой подаче объявления, стоит внимательнее посмотреть на саму основу покупки.
Я собрала основные ошибки, которые особенно важно заметить до сделки, в бесплатном материале «10 дорогих ошибок при выборе недвижимости».
Получить материал бесплатно:
