Как сравнить несколько квартир и выбрать лучший вариант
Когда человек выбирает квартиру, редко бывает только один подходящий объект.
Обычно появляются два, три, иногда пять вариантов.
У одной квартиры лучше ремонт.
У другой — цена.
У третьей — район.
У четвёртой больше площадь.
У пятой красивый вид из окна.
И в какой-то момент сравнение превращается в хаос.
Каждая квартира нравится чем-то своим, а решение становится всё сложнее.
Чтобы сравнение было полезным, все объекты нужно проверять по одному и тому же порядку.
Почему обычный список плюсов и минусов часто не помогает
Самый простой способ сравнить квартиры — выписать плюсы и минусы.
Например:
Квартира А:
— красивый ремонт;
— новая кухня;
— хороший вид;
— рядом метро;
— небольшая цена.
Квартира Б:
— ремонт проще;
— дальше от метро;
— квартира больше;
— другое положение внутри здания;
— более подходящая структура пространства.
На первый взгляд кажется, что нужно просто посчитать количество положительных характеристик.
Но проблема в том, что все признаки имеют разный вес.
Новая кухня и положение квартиры внутри здания — это не равнозначные характеристики.
Кухню можно заменить.
Положение квартиры изменить невозможно.
Поэтому пять небольших преимуществ не всегда важнее одного серьёзного недостатка.
Ошибка №1. Сравнивать разные объекты по разным критериям
Это происходит очень часто.
Про первую квартиру человек говорит:
«Зато здесь прекрасный ремонт».
Про вторую:
«Зато она дешевле».
Про третью:
«Зато район мне нравится».
Получается, что каждый объект оценивается по своему главному преимуществу.
Такое сравнение не даёт ясной картины.
Гораздо полезнее взять один список критериев и последовательно пройти по нему все квартиры.
Тогда сравниваются не впечатления, а одинаковые параметры.
Начинайте с более крупного уровня
При выборе квартиры полезно двигаться от большего к меньшему.
Например:
район → территория → здание → положение квартиры → вход → форма и структура квартиры → внутренние помещения
Сначала сравните районы.
Потом территории и сами здания.
Затем положение каждой квартиры внутри дома.
И только после этого переходите к планировке, помещениям и ремонту.
Так становится легче заметить, на каком именно уровне одна квартира отличается от другой.
Сначала сравните то, что изменить нельзя
Представьте две квартиры.
У первой прекрасная кухня, дорогая отделка и новая мебель.
У второй ремонт гораздо проще.
Если сравнивать только интерьер, первая выглядит очевидно привлекательнее.
Но теперь мысленно уберём из обеих квартир всё, что можно заменить.
Останутся:
— район;
— территория;
— здание;
— этаж;
— положение квартиры внутри дома;
— внешний контур квартиры;
— вход;
— структура пространства.
И результат сравнения может измениться.
Поэтому сначала стоит сравнивать характеристики, которые останутся с недвижимостью после покупки.
Три вопроса к каждому признаку
Когда вы замечаете преимущество или недостаток квартиры, задайте три вопроса.
1. Насколько этот признак важен?
Не все характеристики одинаково влияют на качество объекта.
Один параметр может быть второстепенным, другой — принципиальным.
2. Можно ли его изменить?
Если недостаток легко устраняется ремонтом, это одна ситуация.
Если изменить его невозможно — совсем другая.
3. На каком уровне находится этот признак?
Это интерьер?
Планировка?
Сама квартира?
Здание?
Участок?
Окружение?
Чем более крупного уровня касается характеристика, тем внимательнее её обычно стоит оценивать.
Пример: две квартиры с разными преимуществами
Представим квартиру А.
Она стоит дешевле.
В ней новый ремонт.
Есть хорошая кухня.
Красивый интерьер.
Можно въехать сразу.
Теперь квартира Б.
Она немного дороже.
Ремонт простой.
Часть мебели придётся заменить.
На первый взгляд квартира А кажется выгоднее.
Но теперь проверяем обе квартиры в одинаковой последовательности.
Район
У обеих квартир район подходит.
Территория и здание
У квартиры Б условия лучше.
Положение квартиры
Квартира Б занимает более подходящее положение внутри здания.
Форма и структура
У квартиры Б меньше вопросов к самому объекту.
Интерьер
Здесь выигрывает квартира А.
Теперь картина уже выглядит иначе.
Первое впечатление строилось на ремонте — самом изменяемом уровне.
После сравнения более фундаментальных характеристик выбор может оказаться совсем другим.
Не пытайтесь найти квартиру без единого недостатка
Практически у любого объекта найдутся особенности.
Цель проверки — не найти идеальную квартиру, в которой невозможно обнаружить ни одного вопроса.
Задача — понять:
— какие недостатки действительно существенны;
— какие можно исправить;
— какие потребуют больших затрат;
— какие останутся с объектом;
— какие преимущества действительно важны.
Так решение становится намного спокойнее и понятнее.
Почему цена тоже не должна быть единственным критерием
Разница в цене между двумя квартирами может казаться главным аргументом.
Но цену полезно рассматривать вместе с будущими расходами.
Допустим, квартира дешевле на определённую сумму.
Но после покупки требуется:
— серьёзный ремонт;
— изменение инженерных систем;
— перепланировка;
— дорогостоящие работы.
Тогда реальная разница между объектами становится меньше.
При этом некоторые особенности недвижимости никакими вложениями исправить вообще невозможно.
Поэтому цена — важный фактор, но её тоже нужно рассматривать внутри общей системы сравнения.
Не сравнивайте только планы квартир
Планировка важна, но квартира является частью здания.
Две почти одинаковые квартиры могут находиться:
— на разных этажах;
— в разных частях здания;
— в разных корпусах;
— в разном окружении.
Поэтому сравнение только планов даёт неполную картину.
Нужно понимать весь объект целиком.
Как сравнивать несколько квартир на практике
Можно сделать простую таблицу.
В строках записать одинаковые уровни проверки:
— район;
— окружение;
— территория;
— здание;
— положение квартиры;
— вход;
— форма;
— структура пространства;
— помещения;
— состояние ремонта.
А в столбцах расположить квартиры А, Б, В.
После этого последовательно внести наблюдения по каждому объекту.
Но здесь есть важный момент.
Не нужно автоматически ставить каждому пункту одинаковый балл и складывать цифры.
Такая система снова приводит к простой арифметике: десять маленьких плюсов начинают перевешивать один серьёзный недостаток.
Лучше использовать таблицу как способ увидеть структуру сравнения, а затем отдельно оценивать значимость каждого признака.
Как Васту помогает сравнивать объекты
В Васту недвижимость рассматривается последовательно — от более крупной среды к меньшей.
Это позволяет не перескакивать случайно между кухней, входом, ремонтом, районом и участком.
Сначала проверяется один уровень.
Затем следующий.
И одинаковая последовательность применяется ко всем рассматриваемым объектам.
Именно поэтому Васту-проверка особенно полезна на этапе выбора, когда перед вами ещё несколько вариантов.
Вы не пытаетесь исправить уже купленную квартиру.
Вы сравниваете объекты до сделки.
Главное правило сравнения
Если вы выбираете между несколькими квартирами, не спрашивайте только:
«Какая мне нравится больше?»
Добавьте ещё один вопрос:
«Какая квартира проходит один и тот же порядок проверки лучше?»
Это помогает отделить первое впечатление от характеристик самой недвижимости.
Красивый ремонт, скидка или эффектная фотография перестают быть единственным аргументом.
А решение становится основано на более полной картине.
Если вы хотите увидеть сам порядок проверки квартиры, готового дома и земельного участка, я подробно показываю его в бесплатной лекции «Как проверить недвижимость до покупки».
В ней разбираем:
— с какого уровня начинать проверку;
— в каком порядке двигаться дальше;
— почему признаки имеют разный приоритет;
— чем отличаются квартира, готовый дом и участок;
— как отличить то, что можно исправить, от того, что лучше правильно выбрать заранее.
Посмотреть бесплатную лекцию:
