Как выбрать квартиру по Васту: с чего начинать проверку
Когда человек впервые начинает проверять квартиру по Васту, внимание обычно сразу переходит к внутренним помещениям.
Где находится кухня?
Куда попала спальня?
Где стоит кровать?
В каком направлении расположен вход?
Но квартира существует не отдельно.
Она находится внутри здания. Само здание находится на определённой территории. Территория является частью района и более крупного окружения.
Поэтому системная проверка квартиры начинается с более крупного пространства и постепенно переходит к самой квартире.
Почему одного плана квартиры недостаточно
Очень часто мне присылают только план квартиры и спрашивают:
«Можно ли понять, хорошая ли она по Васту?»
По плану действительно можно увидеть часть характеристик объекта.
Но полноценная проверка требует большего количества информации.
Одна и та же планировка может находиться:
— в разных зданиях;
— на разных этажах;
— в разных частях дома;
— на территории с разным окружением;
— в совершенно разных районах.
Поэтому сначала нужно понять, частью какой более крупной системы является квартира.
Шаг 1. Район и окружение
Первый уровень — место, где находится недвижимость.
При выборе квартиры человек фактически выбирает гораздо больше, чем несколько комнат внутри стен.
Он выбирает район, ближайшее окружение, дороги, соседнюю застройку, территорию рядом с домом.
И эти характеристики после покупки квартиры уже невозможно перенести или переделать.
Поэтому начинать проверку логичнее именно с них.
Шаг 2. Территория и жилой комплекс
Следующий уровень — территория, на которой находится здание.
Особенно хорошо это видно в современных жилых комплексах.
Есть несколько корпусов, двор, въезды, дороги, проходы, инфраструктура.
Конкретный дом занимает определённое место внутри этой территории.
Поэтому две квартиры с похожими планировками могут находиться в совершенно разных условиях даже в пределах одного жилого комплекса.
Шаг 3. Само здание
После территории переходим к зданию.
Здесь важно понимать его форму, структуру и положение.
Квартира является частью этого здания, поэтому особенности всего дома имеют значение и для отдельного объекта внутри него.
На этом этапе полезно посмотреть на дом целиком, а не только на дверь квартиры.
Шаг 4. Положение квартиры внутри здания
Это один из параметров, который после покупки изменить невозможно.
Нужно понимать:
— на каком этаже находится квартира;
— в какой части здания она расположена;
— что находится рядом;
— как выглядит этаж;
— каково положение квартиры относительно общей структуры дома.
Иногда человек выбирает квартиру только по внутреннему плану и вообще не учитывает её положение в здании.
Но это часть самого объекта.
Шаг 5. Входы
После этого мы переходим к входам.
Сначала смотрим вход в здание.
Затем — вход в квартиру.
Вход действительно является важной характеристикой Васту, но его нельзя рассматривать отдельно от всего остального объекта.
Один хороший признак сам по себе не делает недвижимость подходящей.
Шаг 6. Форма и структура квартиры
Теперь можно переходить к самой квартире.
Смотрим её внешний контур, общую форму, структуру пространства.
На этом уровне уже становится понятнее, как организованы помещения и какие особенности имеет сама недвижимость.
И только после этого переходим к комнатам.
Шаг 7. Внутренние помещения
Теперь можно подробно смотреть кухню, спальни, рабочие зоны и другие помещения.
То есть кухня действительно важна.
Но в последовательной проверке она находится значительно позже района, территории, здания и положения квартиры.
Именно поэтому я обычно не начинаю консультацию со слов: «Покажите, где у вас кухня».
Мне сначала нужно понять сам объект.
Почему порядок проверки так важен
Представьте квартиру с очень красивым ремонтом.
Покупателю понравились кухня, ванная, мебель и вид из окна.
Он эмоционально привязался к объекту ещё до того, как начал его системно проверять.
После этого недостатки воспринимаются уже иначе.
Человек начинает искать объяснения, почему на них можно закрыть глаза.
Последовательная проверка помогает уменьшить влияние первого впечатления.
Сначала мы оцениваем более крупные и трудноизменяемые характеристики.
И только если объект проходит эти этапы, имеет смысл подробно заниматься внутренними деталями.
Почему квартира, дом и участок проверяются по-разному
Ещё одна важная вещь — нельзя использовать совершенно одинаковый маршрут для квартиры, готового частного дома и пустого земельного участка.
У квартиры есть здание и положение внутри него.
У частного дома появляется собственный участок и положение дома на земле.
У пустого участка самого дома пока вообще нет, поэтому оцениваются земля и возможности будущего строительства.
Общие принципы Васту сохраняются, но последовательность проверки зависит от типа объекта.
Простая схема проверки квартиры
Если сократить весь порядок до простой схемы, получится:
район → территория → здание → положение квартиры → вход → форма и структура квартиры → помещения
Это ещё не полный профессиональный регламент.
Но даже такой порядок уже помогает перестать оценивать недвижимость только по ремонту, площади и фотографиям объявления.
Что делать дальше
Если вы хотите разобраться в полной системе проверки недвижимости, я подготовила большую бесплатную лекцию «Как проверить недвижимость до покупки».
В ней я показываю:
— как выстраивается порядок проверки;
— какие признаки имеют больший приоритет;
— чем отличаются квартира, готовый дом и земельный участок;
— что после покупки можно исправить, а какие характеристики лучше оценивать заранее;
— как сравнивать несколько объектов между собой.
Смотреть бесплатную лекцию:
