Чек-лист покупки земельного участка
Покупка земельного участка сложнее, чем может показаться на первый взгляд.
Недостаточно проверить, что продавец действительно является собственником земли.
Особенно если участок приобретается для строительства дома, нужно получить ответы сразу на три вопроса:
1. Можно ли безопасно купить этот участок?
2. Можно ли использовать его так, как вы планируете?
3. Можно ли построить именно тот дом, который вам нужен?
Участок может быть совершенно чистым с точки зрения права собственности, но иметь ограничения, из-за которых строительство окажется невозможным или сильно ограниченным.
Поэтому участок нужно проверять не только юридически, но и с точки зрения его фактических и градостроительных характеристик.
Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую и градостроительную проверку конкретного участка.
1. Сначала определяем, ЗАЧЕМ нужен участок
До просмотра документов определите цель покупки.
Участок может приобретаться для:
- строительства жилого дома;
- постоянного проживания;
- дачи;
- сада;
- огорода;
- коммерческого использования;
- инвестиций.
От цели покупки зависит вся дальнейшая проверка.
Главный вопрос:
РАЗРЕШЕНО ЛИ НА КОНКРЕТНОМ УЧАСТКЕ ИМЕННО ТО ИСПОЛЬЗОВАНИЕ, РАДИ КОТОРОГО ВЫ ЕГО ПОКУПАЕТЕ?
2. Осматриваем участок вживую
До аванса обязательно приезжаем на место.
Проверяем:
- реальное расположение;
- форму участка;
- размеры;
- рельеф;
- уклон;
- низины;
- заболоченность;
- следы подтопления;
- грунт;
- деревья;
- пни;
- овраги;
- канавы;
- соседние участки;
- соседние дома;
- ЛЭП;
- газопроводы;
- другие коммуникации;
- промышленные объекты поблизости;
- свалки;
- шумные дороги.
Землю желательно смотреть не только летом в сухую погоду.
Следы воды, канавы, характер растительности и разговор с соседями иногда рассказывают об участке значительно больше рекламного объявления.
3. Проверяем подъезд к участку
Наличие дороги на фотографии ещё не означает, что у собственника юридически обеспечен доступ к участку.
Проверяем:
- есть ли физическая дорога;
- можно ли подъехать круглый год;
- кому принадлежит дорога;
- является ли она муниципальной;
- относится ли к общей территории СНТ;
- находится ли в частной собственности;
- существует ли юридически оформленный доступ;
- не проходит ли единственный подъезд через чужой участок.
Если проезд возможен только через соседнюю частную землю, необходимо выяснить правовое основание такого доступа.
Например, может потребоваться проверка сервитута.
ДОРОГА НА МЕСТНОСТИ ≠ ЮРИДИЧЕСКИ ГАРАНТИРОВАННЫЙ ПОДЪЕЗД.
4. Проводим первичную проверку продавца
До передачи аванса:
- смотрим паспорт продавца;
- проверяем, является ли он собственником;
- выясняем количество собственников;
- проверяем доли;
- смотрим документы, на основании которых участок принадлежит продавцу;
- выясняем, когда и как продавец получил землю;
- проверяем основные сведения ЕГРН.
Если участок продаёт представитель:
- изучаем нотариальную доверенность;
- проверяем её актуальность;
- проверяем полномочия представителя.
На этом этапе проводится первичная проверка. Полноценная юридическая проверка будет позже.
5. Проверяем кадастровый номер
Попросите у продавца кадастровый номер участка.
По нему можно сопоставить продаваемую землю с официальными сведениями и картографическими данными.
Проверяем:
- расположение участка;
- границы;
- площадь;
- категорию земель;
- кадастровую стоимость;
- соседние участки;
- отображаемые ограничения территории.
Не покупайте участок только по принципу:
«Вот этот забор — всё наше».
Нужно понимать, какой именно объект зарегистрирован и где проходят его юридические границы.
6. ОБЯЗАТЕЛЬНО проверяем межевание
Особое внимание уделяем установленным границам участка.
Проверяем:
- установлены ли границы;
- содержатся ли координаты в ЕГРН;
- отображается ли участок на кадастровой карте;
- соответствует ли площадь документам.
Забор сам по себе не определяет юридическую границу земли.
Поэтому фразы:
«Здесь всегда было 10 соток»
или
«Забор стоит уже 20 лет»
недостаточно.
Нужны установленные границы и координаты.
7. Сравниваем кадастровые границы с реальным забором
Даже если межевание проведено, необходимо посмотреть, что происходит на местности.
Проверяем:
- соответствует ли забор кадастровой границе;
- не занял ли сосед часть участка;
- не занял ли продавец чужую землю;
- нет ли признаков наложения границ;
- совпадает ли реальный въезд с документами;
- находятся ли постройки внутри границ участка.
При серьёзных сомнениях имеет смысл привлечь кадастрового инженера и вынести границы участка в натуру.
8. Получаем свежие сведения ЕГРН
Проверяем:
- собственника;
- кадастровый номер;
- площадь;
- категорию земель;
- вид разрешённого использования;
- границы;
- ипотеку;
- арест;
- запрет регистрационных действий;
- сервитуты;
- другие ограничения и обременения.
Сведения ЕГРН необходимо сопоставлять с документами продавца и фактическим состоянием участка.
9. Проверяем категорию земли
Участок может относиться, например, к:
- землям населённых пунктов;
- землям сельскохозяйственного назначения;
- другой категории земель.
Но сама категория ещё не отвечает на главный вопрос покупателя:
МОЖНО ЛИ ЗДЕСЬ ПОСТРОИТЬ НУЖНЫЙ ВАМ ДОМ?
Поэтому следующим этапом проверяем вид разрешённого использования.
10. Проверяем ВРИ — вид разрешённого использования
Смотрим точную формулировку вида разрешённого использования участка.
Например:
- для индивидуального жилищного строительства;
- ведение садоводства;
- ведение личного подсобного хозяйства;
- огородничество;
- сельскохозяйственное использование;
- другой ВРИ.
Не ориентируйтесь только на текст объявления.
Фразы:
«участок под дачу»
«земля поселений»
«можно строить»
сами по себе не подтверждают возможность построить именно тот объект, который вы планируете.
11. Если нужен дом — проверяем, разрешено ли строительство
Для участка под строительство жилого дома одного подходящего ВРИ недостаточно.
Проверяем:
- территориальную зону;
- Правила землепользования и застройки — ПЗЗ;
- градостроительный регламент;
- допустимые виды использования;
- минимальный размер участка;
- максимальный размер участка;
- допустимую высоту здания;
- этажность;
- процент застройки;
- минимальные отступы от границ.
Ваша задача — понять не абстрактное:
«На участке вроде можно строить».
А конкретное:
«Можно ли построить здесь дом с нужными мне характеристиками?»
12. Получаем ГПЗУ
Если участок приобретается именно под строительство, одним из важнейших документов становится:
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПЛАН ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА — ГПЗУ.
Попросите продавца предоставить актуальный ГПЗУ либо выясните возможность получения необходимых градостроительных сведений до сделки.
В ГПЗУ можно увидеть важную информацию о конкретном участке, в том числе:
- границы;
- допустимое использование;
- минимальные отступы;
- предельные параметры строительства;
- допустимую этажность;
- зоны возможного размещения объекта;
- ограничения;
- существующие объекты капитального строительства;
- сведения, имеющие значение для будущего проектирования.
Если вы покупаете землю для дома, этот документ может оказаться гораздо важнее красивой фотографии участка.
13. Смотрим не только площадь участка, но и ПЯТНО ЗАСТРОЙКИ
Одна из самых дорогих ошибок — смотреть только на количество соток.
Например:
УЧАСТОК 10 СОТОК ≠ 10 СОТОК, НА КОТОРЫХ МОЖНО СВОБОДНО РАЗМЕСТИТЬ ДОМ.
Из общей площади могут фактически выпадать:
- обязательные отступы;
- охранная зона ЛЭП;
- газопровод;
- водоохранная зона;
- санитарная зона;
- сервитут;
- красные линии;
- другие ограничения.
В результате большой участок может иметь сравнительно маленькую зону, в которой разрешено строительство.
14. Проверяем ЗОУИТ
ЗОУИТ — зоны с особыми условиями использования территории.
Именно ограничения территории могут существенно повлиять на возможность строительства.
Проверяем:
- охранные зоны ЛЭП;
- газопроводы;
- трубопроводы;
- зоны инженерных сетей;
- санитарно-защитные зоны;
- водоохранные зоны;
- прибрежные защитные полосы;
- зоны охраны объектов культурного наследия;
- зоны затопления;
- зоны подтопления;
- другие ограничения.
Важно установить не просто наличие ограничения, но и как именно оно влияет на ваш участок и предполагаемое строительство.
15. Отдельно проверяем риск затопления и подтопления
Особенно внимательно проверяем участок, если рядом находятся:
- река;
- озеро;
- ручей;
- низина;
- овраг;
- водохранилище.
Необходимо выяснить, не попадает ли земля в:
- зону затопления;
- зону подтопления.
Кроме официальных сведений полезно осмотреть участок на местности и поговорить с соседями.
Иногда вопрос:
«А весной здесь вода стоит?»
даёт очень полезную информацию.
16. Проверяем, что находится ПОД землёй и НАД землёй
Через участок или рядом с ним могут проходить инженерные коммуникации.
Проверяем:
- ЛЭП;
- подземные кабели;
- газопровод;
- водопровод;
- канализацию;
- другие инженерные сети.
Наличие коммуникации может ограничивать строительство даже тогда, когда визуально участок кажется совершенно свободным.
17. Проверяем реальные коммуникации
Фраза продавца:
«Газ есть в деревне»
не означает:
«Конкретно этот участок можно подключить к газу быстро и недорого».
То же самое касается электричества, воды и других коммуникаций.
Проверяем:
- электричество;
- выделенную мощность;
- точку подключения;
- условия и стоимость подключения;
- газ;
- техническую возможность подключения;
- водоснабжение;
- канализацию;
- интернет.
Не ограничивайтесь словами:
«Всё по границе».
Просите подтверждающие документы и выясняйте реальные условия подключения.
18. Если планируется скважина и септик — изучаем грунт
Перед строительством полезно выяснить:
- уровень грунтовых вод;
- тип грунта;
- глубину водоносного слоя;
- особенности соседних скважин;
- как работают септики у соседей;
- не затапливает ли подвалы;
- насколько сложный фундамент потребуется.
Для серьёзного проекта могут понадобиться инженерно-геологические изыскания.
Экономить на информации о грунте перед строительством дорогого дома — сомнительная экономия.
19. Проверяем, что реально находится на участке
Осмотрите все существующие объекты:
- дом;
- баню;
- гараж;
- сарай;
- капитальные хозяйственные строения;
- недострой;
- фундамент.
После этого сравните увиденное с документами.
Главный вопрос:
ВСЕ ЛИ КАПИТАЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ ОФОРМЛЕНЫ?
20. Если на участке есть зарегистрированный дом
Дом необходимо проверять отдельно от земли.
Проверяем:
- кадастровый номер;
- собственника;
- площадь;
- назначение;
- обременения;
- документы-основания.
Нельзя просто проигнорировать существующий объект словами:
«Дом старый, вы всё равно его снесёте».
Юридический статус дома всё равно имеет значение для сделки.
21. Если дом есть фактически, а в ЕГРН его нет
Это отдельный повод для тщательной проверки.
Нужно выяснить:
- является ли объект капитальным;
- почему он не зарегистрирован;
- возможно ли его зарегистрировать;
- соблюдены ли необходимые отступы;
- соответствует ли объект разрешённому использованию участка;
- нет ли признаков самовольной постройки.
Не стоит покупать такой объект только на основании обещания:
«После сделки сами всё оформите».
Сначала нужно установить, возможно ли оформление вообще.
22. Проверяем историю собственности
Выясняем, как продавец получил участок.
Он мог:
- купить его;
- получить по наследству;
- получить в дар;
- приватизировать;
- получить от государства;
- образовать участок в результате раздела;
- образовать его в результате объединения.
Изучаем правоустанавливающие документы.
Особого внимания требуют:
- недавнее наследство;
- судебные споры;
- сложная история возникновения участка;
- цепочка частых перепродаж.
23. Проверяем супруга продавца
Выясняем:
- когда приобретён участок;
- состоял ли продавец в браке;
- относится ли земля к совместно нажитому имуществу;
- требуется ли нотариальное согласие супруга;
- есть ли брачный договор;
- получено ли имущество по наследству или в дар.
Не стоит считать, что указание одного собственника автоматически снимает все вопросы о правах супруга.
24. Проверяем самого продавца
При полноценной юридической проверке дополнительно смотрим:
- банкротство;
- исполнительные производства;
- судебные споры;
- споры о границах с соседями;
- споры о праве собственности;
- доверенности;
- другие обстоятельства, способные повлиять на сделку.
Если обнаруживается необычная ситуация, требуется более глубокая индивидуальная проверка.
25. Если участок находится в СНТ
Дополнительно выясняем:
- название СНТ;
- кто управляет товариществом;
- размер членских взносов;
- размер целевых взносов;
- дополнительные платежи;
- кому принадлежат дороги;
- кто обслуживает дороги;
- кто чистит снег;
- кому принадлежат сети;
- как подключается электричество;
- есть ли газ;
- есть ли охрана;
- есть ли задолженность, которую необходимо учитывать;
- существуют ли существенные конфликты внутри СНТ.
Поговорите не только с продавцом.
Полезно пообщаться:
с председателем и соседями.
26. Согласовываем условия сделки
До аванса фиксируем основные договорённости:
- полную стоимость участка;
- сумму аванса;
- срок сделки;
- способ расчёта;
- документы, которые предоставляет продавец;
- что остаётся на участке;
- сроки освобождения;
- кто несёт согласованные расходы по сделке.
После этого можно переходить к письменному оформлению предварительных договорённостей.
27. После первичной проверки вносим АВАНС
Логика такая же, как при покупке квартиры:
ОСМОТР → ПЕРВИЧНАЯ ПРОВЕРКА → АВАНС → ПОЛНАЯ ПРОВЕРКА.
Аванс не заменяет юридическую и градостроительную проверку.
Он может использоваться для фиксации выбранного объекта на период, пока покупатель проводит подробную проверку и стороны готовятся к сделке.
В письменном соглашении фиксируем:
- кадастровый номер;
- площадь участка;
- цену;
- сумму аванса;
- срок сделки;
- документы, которые должен предоставить продавец;
- основания возврата денег.
⚠️ Аванс и задаток — не одно и то же
Не используйте эти понятия как взаимозаменяемые.
28. Заранее прописываем причины возврата аванса
Не нужно ждать возникновения проблемы, чтобы впервые обсуждать судьбу переданных денег.
Условия лучше согласовать заранее.
Например, если после проверки выяснится, что:
- невозможно построить необходимый жилой дом;
- обнаружены неизвестные ранее ограничения;
- существует спор по границам;
- выявлены права третьих лиц;
- есть неоговоренное обременение;
- продавец не предоставляет необходимые документы;
- существуют юридические проблемы с домом или другими объектами;
- сведения продавца расходятся с официальными данными.
Конкретные формулировки соглашения должны учитывать конкретную сделку.
29. Получаем итог юридической И градостроительной проверки
Именно здесь покупка земли принципиально отличается от простой проверки права собственности.
Нам нужны ДВА ОТДЕЛЬНЫХ ОТВЕТА.
1. Можно ли безопасно КУПИТЬ этот участок?
Проверяем право собственности, продавца, историю, обременения, границы и другие юридические обстоятельства.
2. Можно ли на участке СДЕЛАТЬ то, ради чего вы его покупаете?
Проверяем ВРИ, ПЗЗ, ГПЗУ, ограничения, пятно застройки, коммуникации и параметры будущего объекта.
ЮРИДИЧЕСКИ ЧИСТЫЙ УЧАСТОК, НА КОТОРОМ НЕВОЗМОЖНО РАЗМЕСТИТЬ ВАШ ДОМ, — ПЛОХАЯ ПОКУПКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА.
30. Перед покупкой примеряем будущий дом
Если земля покупается для строительства, этот этап нужно провести ДО сделки.
Берём реальные границы участка и наносим:
- обязательные отступы;
- ЗОУИТ;
- сервитуты;
- инженерные сети;
- другие ограничения.
После этого определяем допустимую зону строительства.
И только теперь проверяем:
- помещается ли выбранный дом;
- можно ли расположить его нужным образом;
- остаётся ли место для гаража;
- бани;
- септика;
- скважины;
- парковки;
- сада;
- других необходимых объектов.
СНАЧАЛА ПРИМЕРЯЕМ ДОМ — ПОТОМ ПОКУПАЕМ ЗЕМЛЮ.
А не наоборот.
31. Составляем договор купли-продажи
В договоре проверяем:
- ФИО продавца;
- ФИО покупателя;
- кадастровый номер;
- адрес или местоположение;
- площадь;
- категорию земель;
- ВРИ;
- цену;
- порядок оплаты;
- наличие или отсутствие обременений;
- находящиеся на участке объекты недвижимости;
- сроки передачи;
- другие существенные договорённости.
Описание объекта в договоре должно соответствовать официальным сведениям.
32. Выбираем безопасный способ расчёта
Для крупной сделки лучше использовать заранее согласованную схему безопасных расчётов.
В зависимости от обстоятельств могут использоваться:
- банковский аккредитив;
- сервис безопасных расчётов банка;
- депозит нотариуса;
- другой подходящий механизм.
Смысл один:
УСЛОВИЯ ПОЛУЧЕНИЯ ПРОДАВЦОМ ДЕНЕГ ОПРЕДЕЛЯЮТСЯ ЗАРАНЕЕ.
33. Подаём документы на регистрацию перехода права
После подготовки сделки:
- Подписываем договор.
- Подаём необходимые документы.
- Оплачиваем государственную пошлину, когда она предусмотрена.
- Дожидаемся государственной регистрации перехода права.
После регистрации обязательно проверяем результат.
34. Проверяем результат регистрации
Убеждаемся, что:
- покупатель указан собственником;
- кадастровый номер правильный;
- площадь указана правильно;
- сведения об участке соответствуют ожидаемым;
- не появилось неожиданного обременения.
Документы по сделке необходимо сохранить.
35. Принимаем участок
Если условиями сделки предусмотрен акт приёма-передачи, перед подписанием ещё раз осмотрите землю.
Проверяем:
- вывез ли прежний собственник свои вещи;
- переданы ли ключи от ворот;
- переданы ли необходимые документы;
- получены ли документы на коммуникации;
- переданы ли приборы учёта;
- получены ли необходимые документы СНТ;
- передано ли другое имущество, указанное в договоре.
После этого сделку можно считать фактически завершённой.
🚩 Красные флаги при покупке земельного участка
Стоит остановиться и всё перепроверить, если продавец говорит:
- «Межевание не нужно».
- «Забор и есть граница».
- «После покупки сами всё оформите».
- «Там точно можно строить».
- «ИЖС потом легко сделаете».
- «Газ прямо по границе».
- «Дорога ничья, все ездят».
- «ЛЭП никому не мешает».
- «Эта труба давно не используется».
- «Дом не зарегистрирован, но это нормально».
- «ГПЗУ вам не понадобится».
- «Охранная зона маленькая».
- «Река никогда не разливается».
- «Соседский забор немного залез — потом договоритесь».
Такие фразы не обязательно означают, что участок нельзя покупать.
Но они означают:
НУЖНО НЕ ВЕРИТЬ НА СЛОВО, А ПРОВЕРЯТЬ.
Короткая схема покупки земельного участка
НАШЛИ УЧАСТОК → ОСМОТРЕЛИ → ПРОВЕРИЛИ ПОДЪЕЗД → ПРОДАВЦА → КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР → ЕГРН → МЕЖЕВАНИЕ → РЕАЛЬНЫЕ ГРАНИЦЫ → КАТЕГОРИЮ ЗЕМЛИ → ВРИ → ПЗЗ → ГПЗУ → ПЯТНО ЗАСТРОЙКИ → ЗОУИТ → ПОДТОПЛЕНИЕ → КОММУНИКАЦИИ → ПОСТРОЙКИ → ВНЕСЛИ АВАНС → ПРОВЕЛИ ПОЛНУЮ ПРОВЕРКУ → ПРИМЕРИЛИ БУДУЩИЙ ДОМ → ПОДПИСАЛИ ДОГОВОР → БЕЗОПАСНО РАССЧИТАЛИСЬ → ЗАРЕГИСТРИРОВАЛИ ПРАВО → ПРИНЯЛИ УЧАСТОК
Главное правило при покупке земли
ПРОВЕРИТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ — НЕДОСТАТОЧНО.
Нужно проверить три вещи:
1. Можно ли этот участок безопасно купить?
2. Можно ли использовать его так, как вы хотите?
3. Можно ли поставить именно ваш дом именно там, где вы хотите?
Потому что участок может быть юридически чистым — и практически бесполезным для задуманного строительства.
А когда проверять участок по Васту?
Если участок покупается для строительства дома, проверять его по Васту имеет смысл до покупки, а не после неё.
Причём такая проверка не заменяет юридическую, градостроительную, кадастровую или инженерную.
Это отдельный этап выбора земли.
По Васту можно дополнительно исследовать характеристики самого участка, которые рассматриваются в Васту-шастрах:
- форму;
- пропорции;
- рельеф;
- уклон;
- характеристики земли;
- воду;
- окружение;
- дороги;
- особенности расположения;
- возможность правильно разместить будущий дом.
И здесь возникает ещё один важный вопрос.
Недостаточно найти участок, который выглядит хорошим по отдельным признакам Васту.
Нужно понять:
МОЖНО ЛИ С УЧЁТОМ РЕАЛЬНОГО ПЯТНА ЗАСТРОЙКИ РАЗМЕСТИТЬ НА НЁМ ДОМ ТАК, КАК ВАМ НУЖНО?
Например, часть участка может оказаться недоступной для строительства из-за обязательных отступов, сервитута, охранной зоны или инженерных сетей.
Поэтому правильная последовательность выглядит так:
ПРОВЕРИЛИ УЧАСТОК → УЗНАЛИ ЕГО РЕАЛЬНЫЕ ГРАНИЦЫ И ОГРАНИЧЕНИЯ → ОПРЕДЕЛИЛИ ПЯТНО ЗАСТРОЙКИ → ПРОВЕРИЛИ УЧАСТОК ПО ВАСТУ → ПРИМЕРИЛИ БУДУЩИЙ ДОМ → ТОЛЬКО ПОТОМ ПРИНИМАЕМ РЕШЕНИЕ О ПОКУПКЕ.
Пока земля ещё не куплена, у вас есть главное преимущество:
можно не пытаться исправлять неподходящий участок, а выбрать другой.
