Чек-лист покупки квартиры в новостройке
Покупка квартиры в новостройке отличается от покупки готовой квартиры на вторичном рынке.
На вторичке вы можете увидеть уже существующую квартиру, изучить её состояние и историю.
В строящемся доме часть того, что вы покупаете, пока существует только в документах, проекте и обязательствах застройщика.
Поэтому здесь нужно проверять не только саму квартиру.
Вы фактически выбираете:
- жилой комплекс;
- конкретный дом и корпус;
- застройщика;
- проект;
- договор;
- способ оплаты;
- сроки строительства;
- будущую квартиру.
Главное правило:
СНАЧАЛА ПРОВЕРЯЕМ ПРОЕКТ И ДОКУМЕНТЫ — ПОТОМ ПОДПИСЫВАЕМ ДОГОВОР И ПЛАТИМ.
Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую проверку конкретной сделки.
1. Выбираем ЖК и конкретную квартиру
Красивый рендер жилого комплекса — это ещё не причина покупать квартиру.
Сначала оцениваем сам объект и его окружение.
Проверяем:
- район;
- транспорт;
- школы и детские сады;
- магазины и поликлиники;
- уже существующую инфраструктуру;
- этаж;
- расположение квартиры на этаже;
- окна и стороны света;
- вид из окон;
- соседние корпуса;
- будущую застройку вокруг;
- парковки;
- кладовые;
- отделку;
- планировку;
- площадь;
- цену.
Обещания вроде:
«Здесь будет парк»
«Перед окнами ничего не построят»
«Рядом появится новая школа»
лучше проверять по официальной документации, а не только по рекламным материалам и словам менеджера.
2. Бронируем квартиру — если это необходимо
У застройщиков часто предусмотрена бронь, позволяющая временно снять выбранную квартиру с продажи.
Но платить за бронь, не прочитав условия, не стоит.
Перед оплатой проверьте:
- какой именно договор вы подписываете;
- кто получает деньги;
- на какой срок бронируется квартира;
- фиксируется ли цена;
- возвращается ли стоимость бронирования;
- что произойдёт, если банк не одобрит ипотеку;
- что произойдёт, если после проверки вы решите отказаться от сделки;
- входит ли стоимость брони в окончательную цену квартиры.
⚠️ Бронь — это ещё не ДДУ
Условия возврата денег зависят от конкретного договора бронирования.
Поэтому выяснять их нужно ДО оплаты, а не после возникновения проблемы.
3. Проверяем дом на наш.дом.рф
Следующий этап — проверка самого проекта.
Найдите на официальном портале ЕИСЖС наш.дом.рф конкретный жилой комплекс, корпус и дом.
Проверяем:
- застройщика;
- проектную декларацию;
- разрешение на строительство;
- срок действия разрешения;
- дату начала строительства;
- предполагаемый срок ввода дома;
- срок передачи квартир;
- фотографии строительства;
- динамику строительства;
- изменения проектной декларации;
- соблюдение заявленных сроков;
- информацию о проблемных объектах застройщика.
Не ограничивайтесь сайтом самого ЖК.
Для проверки важны официальные сведения о проекте.
4. Проверяем застройщика
Известный бренд жилого комплекса и юридическое лицо, с которым вы заключаете договор, могут быть не одним и тем же.
В документах может быть указан специализированный застройщик конкретного проекта.
Проверяем:
- полное название юридического лица;
- ИНН;
- ОГРН;
- сколько лет существует компания;
- какие объекты она уже построила;
- были ли задержки предыдущих проектов;
- есть ли существенные судебные споры;
- нет ли признаков банкротства;
- нет ли проблемных строек;
- какой банк финансирует строительство.
Важно понимать, с каким именно юридическим лицом вы заключаете договор.
5. Проверяем документы на строительство
Застройщик должен иметь законные основания строить конкретный дом на конкретном земельном участке.
Разрешение на строительство
Проверяем:
- действительно ли разрешение;
- относится ли оно именно к вашему объекту;
- не истёк ли срок его действия.
Земельный участок
Проверяем:
- кадастровый номер;
- права на участок;
- находится земля в собственности или аренде;
- соответствует ли разрешённое использование строительству объекта.
Проектная декларация
Изучаем:
- адрес проекта;
- количество домов;
- этажность;
- количество квартир;
- сроки строительства;
- характеристики дома;
- предусмотренную инфраструктуру;
- инженерные сети;
- финансовую информацию;
- банк проектного финансирования.
6. Сравниваем рекламу с проектной декларацией
Теперь возвращаемся к тому, что нам обещали в рекламе.
Проверяем:
- двор без машин;
- детские площадки;
- школу;
- детский сад;
- паркинг;
- кладовые;
- коммерческие помещения;
- благоустройство;
- количество лифтов;
- фасад;
- отделку подъездов;
- высоту потолков;
- окна;
- инженерные системы.
Главное правило:
РЕНДЕР ≠ ОБЯЗАТЕЛЬСТВО ЗАСТРОЙЩИКА.
Смотрите, какие характеристики действительно закреплены в документах и договоре.
7. Проверяем конкретную квартиру
Теперь переходим от всего проекта к объекту, который собираемся покупать.
До подписания договора сверяем:
- корпус;
- секцию;
- подъезд;
- этаж;
- условный номер квартиры;
- количество комнат;
- расположение квартиры;
- план;
- площадь;
- балкон или лоджию;
- окна;
- высоту потолков;
- тип отделки.
Убедитесь, что план и характеристики выбранной вами квартиры соответствуют объекту, указанному в договоре.
8. Проверяем площадь и возможный перерасчёт
На этапе покупки вам обычно известна проектная площадь.
После завершения строительства фактические параметры могут отличаться.
Поэтому заранее смотрим в договоре:
- проектную площадь;
- стоимость квадратного метра;
- как учитывается балкон или лоджия;
- что произойдёт, если фактическая площадь окажется больше;
- что произойдёт, если она окажется меньше;
- предусмотрен ли перерасчёт;
- при каких отклонениях он производится;
- может ли измениться итоговая стоимость квартиры.
Не откладывайте этот вопрос до получения ключей.
9. Проверяем отделку
Если квартира продаётся с отделкой, формулировки:
«чистовая отделка»
или
«квартира под ключ»
недостаточно.
Нужно точно выяснить, что вы получите.
Проверяем:
- стены;
- полы;
- двери;
- окна;
- сантехнику;
- розетки;
- выключатели;
- плитку;
- обои или краску;
- наличие кухни;
- наличие техники.
Ищите приложение к договору с подробным описанием отделки и характеристик материалов.
Чем подробнее зафиксирован результат, тем проще впоследствии сравнивать обещанное с фактически переданной квартирой.
10. Проверяем ДДУ ДО подписания
При покупке строящейся квартиры по договору участия в долевом строительстве одним из главных документов становится ДДУ.
Не подписывайте его, не прочитав полностью.
Проверяем:
- точное юридическое лицо застройщика;
- описание квартиры;
- корпус;
- этаж;
- площадь;
- планировку;
- цену;
- порядок оплаты;
- срок передачи квартиры;
- характеристики отделки;
- гарантийные сроки;
- правила изменения площади;
- условия перерасчёта;
- порядок уведомления покупателя;
- ответственность сторон;
- условия расторжения;
- использование эскроу-счёта.
Особенно внимательно проверяйте цену, порядок оплаты и сроки исполнения обязательств.
11. Смотрим не только на «срок сдачи», но и на срок передачи квартиры
В рекламе может быть указано:
«Сдача дома — II квартал 2027 года».
Покупателю этого недостаточно.
Нужно выяснить:
Когда застройщик обязан передать именно вашу квартиру?
Проверьте в договоре:
- срок ввода дома;
- срок передачи квартиры;
- разницу между этими датами.
Ввод дома в эксплуатацию и передача ключей покупателю — не одно и то же событие.
12. Если покупаем в ипотеку — проверяем кредит
Не ориентируйтесь только на крупную цифру рекламной ставки.
Считайте всю финансовую модель.
Проверяем:
- первоначальный взнос;
- процентную ставку;
- ежемесячный платёж;
- полную стоимость кредита;
- обязательные страховки;
- дополнительные услуги;
- условия досрочного погашения;
- итоговую стоимость квартиры при выбранной ипотечной программе.
Отдельно сравните цену самой квартиры при разных вариантах финансирования.
13. Подписываем ДДУ
После проверки проекта, застройщика, квартиры и договора можно переходить к подписанию.
Но на подписи процесс не заканчивается.
ДДУ подлежит государственной регистрации в предусмотренных законом случаях и порядке.
Поэтому следующий этап — убедиться, что регистрация действительно состоялась.
14. Проверяем регистрацию ДДУ
После регистрации проверяем:
- зарегистрирован ли договор;
- правильно ли указаны данные покупателя;
- правильно ли указаны характеристики квартиры;
- нет ли ошибок в документах.
Только после этого продолжаем расчёты в соответствии с предусмотренной договором схемой.
15. Перечисляем деньги на эскроу-счёт
При распространённой современной схеме долевого строительства деньги покупателя размещаются на специальном счёте эскроу в уполномоченном банке.
Упрощённо схема выглядит так:
ПОКУПАТЕЛЬ → ЭСКРОУ-СЧЁТ → СТРОИТЕЛЬСТВО → ВЫПОЛНЕНИЕ УСТАНОВЛЕННЫХ УСЛОВИЙ → ДЕНЬГИ ПОЛУЧАЕТ ЗАСТРОЙЩИК
Проверяйте реквизиты и схему оплаты по официальным документам.
Не переводите стоимость квартиры на неизвестный счёт только потому, что такие реквизиты прислал менеджер в мессенджере.
16. Если используется рассрочка — проверяем её отдельно
Рассрочка не становится автоматически выгоднее ипотеки только потому, что называется рассрочкой.
Проверяем:
- первоначальный взнос;
- график платежей;
- итоговую цену квартиры;
- проценты;
- штрафы;
- сроки платежей;
- последствия просрочки;
- условия расторжения;
- что произойдёт с уже внесёнными деньгами.
Считайте итоговую стоимость, а не только размер первого платежа.
17. Следим за строительством
После подписания договора не забываем о квартире до выдачи ключей.
Периодически проверяем информацию по своему дому.
Следим за:
- фотографиями строительства;
- динамикой работ;
- изменениями проектной декларации;
- переносами сроков;
- изменениями характеристик проекта;
- официальными сообщениями застройщика.
Сохраняйте важные документы и уведомления.
18. Проверяем ввод дома в эксплуатацию
Окончание строительных работ и юридическая готовность дома к передаче квартир — не одно и то же.
Перед передачей объекта должны быть выполнены предусмотренные законом процедуры ввода дома в эксплуатацию.
Поэтому:
«СТРОЙКА ЗАКОНЧЕНА» ≠ «МОЖНО АВТОМАТИЧЕСКИ ПОЛУЧАТЬ КЛЮЧИ».
Проверяйте официальный статус дома.
19. Получаем уведомление о передаче квартиры
Когда объект готов к передаче, застройщик уведомляет покупателя.
Не игнорируйте такие сообщения.
После получения уведомления необходимо разобраться:
- когда нужно явиться;
- где проходит приёмка;
- какие документы взять;
- каков порядок осмотра;
- как фиксируются обнаруженные недостатки.
20. Идём на приёмку квартиры
Лучше принимать квартиру:
- днём;
- без спешки;
- с планом квартиры;
- с договором;
- с приложением по отделке;
- при необходимости — со специалистом по приёмке.
Проверяем квартиру
Осматриваем:
- площадь и конфигурацию;
- стены;
- пол;
- потолок;
- окна;
- двери;
- стеклопакеты;
- откосы;
- сантехнику;
- трубы;
- радиаторы;
- вентиляцию;
- электричество;
- розетки;
- выключатели;
- счётчики;
- отделку;
- балкон или лоджию;
- следы протечек;
- трещины;
- повреждения.
Не торопитесь только потому, что за дверью ждёт следующий покупатель.
Вы принимаете недвижимость, за которую заплатили значительную сумму.
21. Все дефекты фиксируем ПИСЬМЕННО
Если обнаружены недостатки, не ограничивайтесь словами:
«Менеджер всё сфотографировал и обещал исправить».
Фиксируйте проблемы документально.
Нужно:
- перечислить обнаруженные недостатки;
- составить предусмотренный для вашей ситуации документ;
- сделать фотографии;
- сохранить копии документов;
- зафиксировать требования к застройщику.
Устное обещание сотрудника значительно сложнее подтвердить, чем письменную фиксацию недостатка.
22. Не подписываем документы вслепую
Перед каждой подписью читайте документ.
Особенно внимательно проверяйте:
- акт приёма-передачи;
- акт осмотра;
- документы по недостаткам;
- показания счётчиков;
- дополнительные соглашения.
Если в квартире действительно есть претензии к качеству, не подписывайте не соответствующую действительности формулировку:
«Претензий не имею».
Сначала разберитесь, какие именно документы нужно оформить в вашей ситуации.
23. Подписываем акт приёма-передачи
Когда квартира принимается и вопросы по обнаруженным недостаткам урегулированы в необходимом порядке:
- подписываем передаточный документ;
- получаем ключи;
- фиксируем показания счётчиков;
- получаем документы на установленное оборудование;
- получаем необходимые инструкции.
Сохраните акт вместе с остальными документами по сделке.
24. Регистрируем право собственности
После передачи квартиры проверяем оформление собственности.
Необходимо убедиться:
- что объект поставлен на кадастровый учёт;
- необходимые документы поданы;
- право собственности зарегистрировано;
- сведения появились в ЕГРН;
- данные квартиры указаны правильно;
- данные собственника указаны правильно.
После регистрации сохраните актуальные сведения ЕГРН вместе с ДДУ и передаточными документами.
25. Что сделать после получения квартиры
После получения ключей:
- оформите необходимые отношения с управляющей компанией;
- проверьте лицевой счёт;
- передайте показания счётчиков;
- сохраните ДДУ;
- сохраните акт приёма-передачи;
- сохраните документы об оплате;
- сохраните документы о выявленных недостатках и их устранении;
- сохраните сведения ЕГРН;
- проверьте гарантийные сроки.
Документы по недвижимости лучше хранить постоянно.
🏠 А если дом уже построен и квартира принадлежит застройщику?
Это отдельная ситуация.
Не каждая квартира в новостройке продаётся по ДДУ.
Если дом уже построен, квартира существует как самостоятельный объект недвижимости и право продавца на неё зарегистрировано, схема покупки может быть другой — например, через договор купли-продажи.
В таком случае проверяем:
- право собственности продавца в ЕГРН;
- кадастровый номер квартиры;
- обременения;
- фактическую площадь;
- введён ли дом в эксплуатацию;
- состояние готовой квартиры;
- договор купли-продажи;
- порядок расчётов;
- регистрацию перехода права.
Поэтому сначала определите:
ЧТО ИМЕННО ВЫ ПОКУПАЕТЕ И ПО КАКОМУ ДОГОВОРУ.
🚩 Красные флаги при покупке новостройки
Стоит остановиться и провести дополнительную проверку, если:
- дом не удаётся найти в официальной системе;
- менеджер не предоставляет проектную документацию;
- возникают вопросы к разрешению на строительство;
- реклама существенно расходится с документами;
- деньги предлагают перечислить непонятной организации;
- вместо ожидаемого ДДУ предлагают другую непонятную договорную конструкцию;
- вас торопят подписать документы прямо сегодня;
- договор не дают спокойно изучить заранее;
- требуют значительную невозвратную плату за бронь;
- существенные обещания дают только устно;
- сроки строительства неоднократно переносились;
- на протяжении длительного времени не видно динамики строительства.
Один такой признак ещё не всегда означает, что от покупки нужно отказаться.
Но это повод не торопиться и разобраться до передачи денег.
Короткая схема покупки квартиры в новостройке
ВЫБРАЛИ ЖК → ВЫБРАЛИ КВАРТИРУ → ПРИ НЕОБХОДИМОСТИ ЗАБРОНИРОВАЛИ → ПРОВЕРИЛИ ПРОЕКТ → ЗАСТРОЙЩИКА → ЗЕМЛЮ → РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО → ПРОЕКТНУЮ ДЕКЛАРАЦИЮ → КОНКРЕТНУЮ КВАРТИРУ → ДДУ → ИПОТЕКУ ИЛИ РАССРОЧКУ → ЗАРЕГИСТРИРОВАЛИ ДДУ → ОПЛАТИЛИ ПО ПРЕДУСМОТРЕННОЙ СХЕМЕ → СЛЕДИМ ЗА СТРОИТЕЛЬСТВОМ → ПРОВЕРЯЕМ ВВОД ДОМА → ПРИНИМАЕМ КВАРТИРУ → ФИКСИРУЕМ ДЕФЕКТЫ → ПОЛУЧАЕМ КЛЮЧИ → РЕГИСТРИРУЕМ СОБСТВЕННОСТЬ
Главное правило
В НОВОСТРОЙКЕ МЫ ПОКУПАЕМ НЕ ТОЛЬКО КВАРТИРУ.
До завершения строительства мы выбираем застройщика, проект, договор и будущий объект недвижимости.
Поэтому сначала проверяем документы и условия сделки — и только потом подписываем договор и платим.
А когда проверять новостройку по Васту?
Лучше всего — на этапе выбора конкретной квартиры, до заключения основного договора.
Именно в этот момент у вас обычно есть несколько квартир, этажей, секций или даже корпусов на выбор.
Юридическая проверка отвечает на вопрос:
«Насколько безопасно покупать объект и правильно ли оформлена сделка?»
Васту-анализ отвечает на другой:
«Какую квартиру из доступных вариантов лучше выбрать по характеристикам самого пространства?»
До покупки можно сравнить:
- форму квартиры;
- ориентацию;
- расположение входа;
- геометрический центр;
- планировку;
- расположение основных помещений;
- особенности конкретного корпуса и квартиры.
И это принципиально отличается от попыток что-либо «исправлять» уже после получения ключей.
Пока квартира ещё не куплена, у вас есть самый простой способ отказаться от неподходящей планировки — выбрать другую.
