Чек-лист покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке состоит не из одного действия «нашли квартиру → отдали деньги → получили ключи».

Между первым просмотром и получением ключей есть несколько этапов.

Особенно важно правильно понимать место аванса в этой последовательности.

Аванс не заменяет проверку квартиры.

До него проводится первичная проверка объекта и продавца. А после того как квартира зафиксирована за покупателем, можно спокойно провести полноценную юридическую проверку перед основной сделкой.

Разберём весь процесс по порядку.

Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую проверку конкретной сделки.

1. Выбираем и осматриваем квартиру

Первый этап — обычный осмотр недвижимости.

Не ограничивайтесь красивым ремонтом и фотографиями в объявлении.

Осмотрите:

квартиру;
подъезд;
дом;
двор;
территорию вокруг дома.

В самой квартире проверьте:

стены;
пол;
потолки;
окна;
сантехнику;
трубы;
электрику;
вентиляцию.

Обратите внимание, нет ли:

плесени;
протечек;
трещин;
следов старых затоплений;
других заметных повреждений.

Оцените не только квартиру, но и условия жизни в доме:

шум от дороги;
шум от соседей;
работу лифта;
парковку;
транспорт;
магазины;
школы;
другую необходимую инфраструктуру.

Если квартира вам действительно понравилась, по возможности посмотрите её в разное время суток.

Проверяем планировку

Сравните реальную планировку квартиры с документами.

Уточните:

переносились ли стены;
объединялись ли помещения;
переносились ли мокрые зоны;
проводились ли другие перепланировки;
оформлены ли произведённые изменения.

Уточняем, что остаётся в квартире

Заранее спросите продавца, что входит в стоимость квартиры и останется после продажи:

кухонный гарнитур;
встроенные шкафы;
бытовая техника;
кондиционеры;
светильники;
другая мебель.

Если это существенно для вас, договорённости впоследствии необходимо зафиксировать письменно.

2. Проводим первичную проверку продавца и квартиры

Квартира понравилась.

Но перед передачей аванса необходимо убедиться хотя бы в основных вещах:

квартира юридически существует, а продающий её человек действительно имеет отношение к объекту.

На этом этапе:

проверяем паспорт продавца;
убеждаемся, что продавец является собственником;
выясняем количество собственников;
узнаём размеры долей;
смотрим основные документы на квартиру;
выясняем основание возникновения собственности;
проверяем основные сведения ЕГРН;
смотрим наличие ипотеки;
проверяем наличие ареста;
проверяем наличие запрета на регистрационные действия;
смотрим основные ограничения и обременения.

Если квартиру продаёт представитель собственника, необходимо проверить нотариальную доверенность.

Важно понимать:

это первичная проверка, а не полноценное юридическое исследование всей истории квартиры.

Её задача — выявить очевидные проблемы ещё до передачи аванса.

3. Согласовываем условия покупки

Если после осмотра и первичной проверки вы готовы двигаться дальше, необходимо согласовать основные условия будущей сделки.

До передачи денег договоритесь:

об окончательной цене квартиры;
о размере аванса;
о сроке выхода на основную сделку;
о способе расчётов;
о сроке освобождения квартиры;
о сроке снятия продавцов и других жильцов с регистрационного учёта;
о мебели и технике, которая остаётся;
о документах, которые продавец должен предоставить для юридической проверки.

Не оставляйте важные договорённости исключительно в устной форме.

4. Вносим АВАНС и фиксируем квартиру за собой

После первичной проверки можно зафиксировать выбранную квартиру на время полноценной юридической проверки и подготовки сделки.

Для этого стороны могут заключить письменное авансовое соглашение.

В нём необходимо указать:

точную сумму аванса;
полную стоимость квартиры;
срок основной сделки;
основные договорённости сторон;
документы, которые должен предоставить продавец;
условия возврата аванса;
другие существенные для сторон условия.

Обязательно получите подтверждение передачи денег.

⚠️ Аванс и задаток — не одно и то же

Эти понятия имеют разные юридические последствия, поэтому не стоит использовать слова «аванс» и «задаток» как взаимозаменяемые.

Если вы передаёте именно аванс, это должно быть понятно из документов.

Когда аванс возвращается покупателю?

Этот вопрос особенно важно урегулировать заранее.

В соглашении можно предусмотреть условия возврата аванса, например если в ходе юридической проверки:

обнаружены существенные юридические проблемы с квартирой;
выявлены неоговорённые права третьих лиц;
продавец скрыл существенные сведения;
продавец не предоставляет необходимые для проверки документы;
обнаружены неоговорённые обременения;
выявлены другие обстоятельства, из-за которых сделку невозможно безопасно провести на согласованных условиях.

Конкретные формулировки авансового соглашения лучше подбирать с учётом конкретной сделки.

Полную юридическую проверку квартиры можно проводить после того, как объект зафиксирован за покупателем авансом, если условия его возврата при выявлении проблем заранее правильно оформлены.

5. Проводим полную юридическую проверку квартиры

Теперь начинается подробная проверка объекта.

На этом этапе желательно не ограничиваться самостоятельным просмотром документов, а при необходимости привлечь юриста или специалиста по проверке недвижимости.

Нужно исследовать не только текущее состояние квартиры, но и её юридическую историю.

6. Проверяем ЕГРН

Проверяем:

кто является собственником;
сколько собственников;
размеры долей;
кадастровый номер;
площадь;
зарегистрированные права;
ипотеку;
аресты;
запреты;
ограничения;
другие обременения.

Желательно попросить собственника предоставить свежие сведения ЕГРН с доступными ему сведениями о правообладателе.

Информацию необходимо сопоставлять с остальными документами по квартире.

7. Проверяем историю квартиры

Важно выяснить не только то, кто является собственником сегодня, но и как квартира переходила от одного владельца к другому.

Изучаем основания возникновения права собственности.

Это могут быть:

договор купли-продажи;
наследство;
дарение;
приватизация;
решение суда;
договор ренты;
раздел имущества;
другие основания.

Особого внимания требуют:

квартиры, которые несколько раз перепродавались за короткий срок;
недавнее наследство;
спорный раздел имущества;
получение квартиры по судебному решению;
старые приватизации;
другие сложные цепочки перехода права.

Необычная история сама по себе ещё не означает, что квартиру нельзя покупать.

Но она может потребовать более глубокой проверки.

8. Проверяем супругов продавца

Следующий блок — семейное положение собственника.

Нужно выяснить:

состоял ли продавец в браке на момент приобретения квартиры;
является ли квартира совместно нажитым имуществом;
необходимо ли нотариальное согласие супруга;
существует ли брачный договор;
заключалось ли соглашение о разделе имущества;
была ли квартира приобретена до брака;
была ли она подарена;
была ли получена по наследству.

То, что в ЕГРН указан только один собственник, не всегда означает, что вопрос с правами супруга можно не проверять.

9. Проверяем детей и материнский капитал

Отдельное внимание необходимо уделить правам несовершеннолетних.

Проверяем:

есть ли несовершеннолетние собственники;
требуется ли разрешение органов опеки;
получено ли необходимое разрешение;
использовался ли при покупке квартиры материнский капитал;
были ли детям выделены положенные доли;
не были ли права детей нарушены при предыдущих сделках.

Если в истории квартиры присутствуют несовершеннолетние или материнский капитал, этот блок требует особенно внимательной юридической проверки.

10. Проверяем приватизацию

Если квартира когда-либо приватизировалась, необходимо выяснить:

кто был зарегистрирован в ней на момент приватизации;
кто участвовал в приватизации;
кто имел право участвовать;
кто отказался от приватизации;
сохранил ли кто-либо право пользования квартирой.

⚠️ Почему это важно

Лица, отказавшиеся от участия в приватизации, при определённых обстоятельствах могут сохранять право пользования жилым помещением.

Поэтому нельзя ограничиваться только списком нынешних собственников.

Историю приватизации нужно исследовать отдельно.

11. Проверяем зарегистрированных жильцов

Выясняем:

кто зарегистрирован в квартире сейчас;
есть ли среди зарегистрированных несовершеннолетние;
когда зарегистрированные лица снимутся с регистрационного учёта;
есть ли временно отсутствующие граждане;
есть ли лица, которые потенциально могут сохранять право пользования квартирой.

Срок снятия зарегистрированных лиц с регистрационного учёта лучше зафиксировать в документах сделки.

12. Проверяем продавца

Проверяем не только квартиру, но и самого продавца.

В зависимости от обстоятельств сделки имеет смысл проверить:

банкротство;
исполнительные производства;
судебные споры;
судебные дела вокруг квартиры;
обстоятельства, способные повлиять на сделку.

Если продажа проводится через представителя, дополнительно проверяется доверенность и её актуальность.

Если обнаруживается необычная или подозрительная ситуация, требуется более глубокая юридическая проверка.

13. Проверяем долги

Перед основной сделкой запрашиваем актуальные сведения по:

ЖКУ;
электричеству;
воде;
газу, если он есть;
взносам на капитальный ремонт.

Особое внимание — капитальному ремонту

Долги по взносам на капитальный ремонт необходимо проверять особенно внимательно.

По общему правилу при переходе права собственности на помещение к новому собственнику переходит и неисполненная обязанность предыдущего собственника по уплате взносов на капитальный ремонт, за установленными законом исключениями.

Поэтому задолженность по капитальному ремонту желательно проверить и урегулировать до сделки.

14. Получаем результат юридической проверки

После проверки необходимо принять решение.

✅ Всё в порядке

Существенных рисков не обнаружено.

Можно готовиться к основной сделке.

⚠️ Обнаружены устранимые проблемы

Не обязательно сразу отказываться от квартиры.

Сначала продавец устраняет проблему, предоставляет необходимые документы или выполняет согласованные условия.

После этого ситуация проверяется повторно.

❌ Обнаружены серьёзные юридические риски

От покупки квартиры можно отказаться.

Вопрос возврата ранее внесённого аванса решается в соответствии с условиями заключённого авансового соглашения.

Именно поэтому условия возврата денег при выявлении проблем необходимо продумать до передачи аванса, а не после.

15. Готовим договор купли-продажи

После успешной проверки готовится договор купли-продажи.

В нём необходимо правильно указать:

продавца;
покупателя;
адрес квартиры;
кадастровый номер;
площадь;
цену;
порядок расчётов;
сроки и условия передачи денег;
сведения об обременениях;
сроки освобождения квартиры;
условия снятия зарегистрированных лиц с регистрационного учёта;
порядок передачи квартиры;
мебель и технику, которые остаются;
другие существенные договорённости сторон.

Для некоторых категорий сделок законодательством предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение.

Поэтому необходимость участия нотариуса определяется с учётом конкретной сделки.

16. Выбираем безопасный способ расчёта

Покупка квартиры обычно связана с крупной суммой.

Поэтому схема расчётов должна быть продумана заранее.

В зависимости от сделки могут использоваться:

банковский аккредитив;
сервис безопасных расчётов банка;
депозит нотариуса;
другой подходящий способ расчёта.

Основной принцип:

ПРОДАВЕЦ ПОЛУЧАЕТ ДЕНЬГИ ПОСЛЕ ВЫПОЛНЕНИЯ ЗАРАНЕЕ СОГЛАСОВАННЫХ УСЛОВИЙ.

Не стоит заменять продуманную схему расчётов обычным переводом крупной суммы «на карту».

17. Подписываем договор и отправляем документы на регистрацию

Когда документы подготовлены и схема расчётов согласована:

Подписываем договор купли-продажи.
Подаём необходимые документы на государственную регистрацию перехода права.
Оплачиваем государственную пошлину, когда она предусмотрена.
Дожидаемся завершения регистрации.

Право собственности покупателя на недвижимость возникает в связи с государственной регистрацией соответствующего права.

18. Проверяем регистрацию права

После завершения регистрации необходимо проверить результат.

Убедитесь:

что покупатель зарегистрирован в качестве собственника;
что сведения об объекте указаны правильно;
что не появились неожиданные ограничения или обременения.

Документы, связанные с регистрацией сделки, необходимо сохранить.

19. Принимаем квартиру по акту

Регистрация сделки ещё не означает, что можно забыть о фактической передаче недвижимости.

Квартира передаётся покупателю по акту приёма-передачи в соответствии с условиями сделки.

Перед подписанием акта:

ещё раз осмотрите квартиру;
проверьте, освобождена ли она в согласованные сроки;
проверьте состояние помещений;
убедитесь в наличии обещанной мебели и техники;
проверьте отсутствие новых повреждений;
снимите показания всех счётчиков;
сфотографируйте показания;
получите все комплекты ключей;
получите ключи от почтового ящика;
получите необходимые ключи и доступы от домофона, кладовой и других объектов.

Если состояние квартиры отличается от согласованного, расхождения желательно зафиксировать до подписания акта без замечаний.

20. Что сделать после покупки

После получения квартиры:

замените замки;
обратитесь в управляющую компанию или ТСЖ;
переоформите необходимые лицевые счета;
передайте сведения поставщикам коммунальных услуг;
проверьте данные по капитальному ремонту;
сохраните договор купли-продажи;
сохраните акт приёма-передачи;
сохраните банковские документы;
сохраните документы по юридической проверке;
сохраните документы, связанные с регистрацией права.

Документы по покупке недвижимости лучше хранить постоянно.

Короткая схема покупки квартиры на вторичном рынке

НАШЛИ КВАРТИРУ → ОСМОТРЕЛИ → ПЕРВИЧНО ПРОВЕРИЛИ → СОГЛАСОВАЛИ ЦЕНУ И УСЛОВИЯ → ВНЕСЛИ АВАНС → ПРОВЕЛИ ПОЛНУЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПРОВЕРКУ → ПРОВЕРИЛИ ИСТОРИЮ КВАРТИРЫ → СУПРУГОВ → ДЕТЕЙ → ПРИВАТИЗАЦИЮ → ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ЛИЦ → ПРОДАВЦА → ДОЛГИ → ПОДГОТОВИЛИ ДОГОВОР → ВЫБРАЛИ БЕЗОПАСНЫЙ РАСЧЁТ → ЗАРЕГИСТРИРОВАЛИ ПРАВО → ПРИНЯЛИ КВАРТИРУ → ПОЛУЧИЛИ КЛЮЧИ

Главное правило

АВАНС ВНОСИТСЯ НЕ ВМЕСТО ПРОВЕРКИ.

До него проводится первичная проверка квартиры и продавца.

После аванса — полноценная юридическая проверка объекта.

Поэтому ещё ДО передачи аванса необходимо письменно определить, при каких выявленных юридических проблемах покупатель сможет отказаться от сделки и вернуть деньги.

А когда проверять квартиру по Васту?

Если вы используете Васту при выборе недвижимости, делать это тоже лучше ДО окончательного решения о покупке.

Юридическая проверка и Васту-анализ решают разные задачи.

Юридическая проверка отвечает на вопросы о собственниках, правах третьих лиц, истории квартиры, обременениях и безопасности сделки.

Васту-анализ рассматривает сам объект: его форму, ориентацию, расположение входа, геометрический центр, планировку и другие характеристики пространства.

Одно не заменяет другое.

Поэтому ещё на этапе выбора квартиры — до того, как вы окончательно связали себя сделкой, — имеет смысл проверить не только документы, но и сам объект.

Пока квартира не куплена, у вас остаётся главное преимущество — возможность выбрать другую.